选择深圳初中学区房时，可以考虑以下几个因素：
学校排名和声誉
第一梯队：深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学等。
第二梯队：福田外国语、莲花中学、红岭中学、石厦中学、北环中学、翠园中学、罗湖外国语学校、深圳第二实验学校、南山外国语、南二外、南山实验学校等。
地理位置
福田区：百花片区、园岭片区和香蜜湖片区有众多名校，如深圳实验学校、深圳外国语学校、荔园小学、百花小学、深圳高级中学初中部、福田区外国语学校等。
南山区：后海蛇口科技园片区，有南山实验学校、南山第二外国语学校等。
罗湖区：红岭田贝片区，有翠园中学、罗湖外国语学校等。
房价
高价梯队：均价7.5-10万元/平方米，对应四大录取率排名全市前15的名校，如深圳高中初中部、深圳实验学校初中部等。
中价梯队：福田区和南山区的部分学区房价格介于7.8-12万元/平方米。
教育资源
福田区：教育资源丰富，教育质量高，是深圳的老牌名校集中区。
南山区：经济教育两把抓，新生力量的更新迭代，生源质量在不断提高。
未来发展潜力
福田区：香蜜湖片区有深圳高级中学南校区等优质资源，且房价相对稳定。
南山区：后海蛇口科技园片区经济发展迅速，教育资源也在不断提升。
建议
福田区：如果家庭经济条件允许，且注重教育质量和学校的声誉，福田区的学区房是一个不错的选择，尤其是百花片区和香蜜湖片区。
南山区：适合经济条件较好且注重未来发展的家庭，南山区的教育资源丰富，且房价相对较高但潜力巨大。
罗湖区：适合预算有限但希望孩子接受优质教育的家庭，罗湖区的学区房价格相对较低。
综合考虑以上因素，可以根据家庭的具体情况和需求，选择最适合的初中学区房。